【课程背景】
在商业地产最重要的七大知识模块中:拓展拿地、市调定位、筹备期招商、规划设计、工程建设、经营期管理、融资与轻资产。由于商业地产本身需要大量的现金沉淀,需以轻资产的终点作为拿地的初始。
目前,商业地产四大趋势显现:存量盘活与增量创新、并购与倒闭、轻资产输出与重资产管理、区域商业与社区商业。全国级商业大集团已成形,区域级商业集团积极布点应对。
本课程将为您总结了数家领头商业集团实务管理核心知识,提供一整套全流程的项目定位、招商管理、后期运营与资产增值管理等落地实操心法。
【课程收益】
1、本次課程可获得头部商业集团当前实际操盘作法。提供资产管理投融建管退五环节操盘心法,包括资产指标蓝图绘制、信息化数据建设、制度体系梳理、财务纪律建立、人才培训规划、十年回报率测算等全面可借鉴工具与案例。
2、成功商业地产的关键经营心法:场景式经营、大数据透析、客户忠诚管控、优质服务、工具方法论。
3、大量项目案例与照片,生动直观的印证,可直接引用于现有项目,实操与落地。
4、超过18个国家与地区,超过500个境外城市案例,包括纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、首尔、东京、大阪、马尼拉、新加坡、曼谷、雅加达、吉隆坡、台湾、香港、澳门、悉尼、墨尔本、柏林、巴黎、伦敦、迪拜、阿布扎比等国外优秀商场案例分享。
5、超过400个国内城市案例。包括北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、沈阳、哈尔滨、包头、呼和浩特、青岛、郑州、西安、乌鲁木齐、兰州、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、合肥、安徽、福州、厦门、东莞、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、拉萨等约3,000个商业项目实地考察,现场互动解析成功与失败原因。
【课程对象】
董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员;各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。
【课程大纲】
一、商业地产市场现状
1、国内购物中心2020年开始的市场现状,并购与倒闭的集团化,2025年前主要商业集团正式开启。
3、商业地产5大困境与机会并存:同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活兴。
4、未来的5大发展趋势明朗:消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。
二、商业地产轻资产思维贯穿全流程
商业地产轻资产:大集团化的二个路径,一个是并购,一个是委托经营
1、商业地产资产五环节:融、投、建、管、退
2、资产管理六大组成:战略、成本、管理、系统、组织、风险
3、二个模式的选择:轻资产与技术输出的优劣分析
4、轻资产的关键财务指标:YTC的解构与分析
5、由YTC带来的关键经营法则:做好分母与分子的管控
6、五个关键因素:开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺
7、拿地前四个清晰:面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年
8、拿地后二个明确:建造成本管控、能耗效率测算
9、操盘者的第一堂课:商业面积的合理性,733与万达大数据法则
10、操盘者的第二堂课:主力店数量组合与餐饮业态的最低思维
11、操盘者的第三堂课:项目独有主题与建造成本的平衡学
12、操盘者的第四堂课:首年租金溢价法则(麦当劳5+5)
三、资产管理第一步:绘制指标蓝图
商业地产资产罗盘:绘制战略蓝图
1、蓝图绘制前提:符合资本市场与公募REITs财务指标要求
2、蓝图分成三个梯次:指标拆解、制度体系梳理、信息化建设
3、第一梯次:关键财务指标YTC的解构与分子分母的拆解
A)分母:拿地成本控制设定上限与建造成本有标准
B)分子:收入多维增加与经营成本降低
4、第二梯次:财务指标能管控与预判作为基础,重新梳理支撑的制度体系
A)分母-拿地成本控制:建立投资模型
B)分母-建造成本控制:开发计划管控、效果与成本平衡、商业建造标准
C)分子-收入多维增加:招商率与租金单价管控、坪效提升、客流密度目标、租金收缴率标准
D)分子-经营成本降低:营销成本管控、物业能耗下降、管理费用市场化、建造成本战略
5、第三梯次:制度体系梳理后,建立可靠数据来源的信息化建设
A)信息化建设目标:指标与业务匹配下确认数据准确可靠
B)信息化建设人员:商业集团一二把手为责任人、房地产与商业团队全程参与
C)信息化建设范围:经营管控、运营协同、客户体验
D)信息化建设步骤:依据年度预算与业务轻重缓急设定三年建设进度
四、优秀商业集团案例
1、龙湖与凯德商业集团经营指标YTC的解析
2、龙商商业建照标准与装修体系
3、万达信息化建设策略
4、首批公募REITs的分析:长沙金茂览秀城、青岛华润万象城、杭州西溪印象城、北京物美四项目
五、资产管理第二步:回归消费者与商户视角
商业地产本质:消费者忠诚度持续提高、商户满意度达标
1、何谓消费者与商户视角
A)龙湖十年168万店内顾客与核心商圈顾客拦访
B)日本龙头百货伊势丹每月一万顾客的意见询问
C)柏林SA广场、巴黎Aeroville广场、莱比锡HAB广场的勾子
D)曼谷MEGA的婴儿置椅、东京未来之光的补妆区、迪拜The Dubai Mall的莲蓬头
2、年度消费者与商户调研报告解析
A)消费者选择商场前三排名:距离近、服务好、设施优
B)消费者公共设施关注排行:厕所、停车场、休息室、母婴室、充电区、吸烟室、VIP室
C)商户季度拜访法则:韩国CGV影城72个裸露音箱、威尔仕健身房3吨泳池荷载
3、夺取顾客感情为消费者忠诚度经营最高级
A)韩国首尔母婴室的居家装修设计
B)东京SOGO育婴专业谘询师
C)华润万象系VIP专属母婴室MAMA CARE
D)武汉永旺梦乐城三楼全地毯
六、资产管理第三步:消费者与商户经营法则的运用
商业地产三个核心问题:引流、导流、留客
第一个核心问题『引流』:客人为什么要来?
A)商场懂顾客:商场定位准确为基础
B)核心商圈绘制:五大交通工具与时间结合的变形虫商圈图
C)睦邻计划实施:专人专职专预算
第二个核心问题『导流』:客人在店内怎么走?
A)商场知顾客:商场透过信息化大数据持续收集
B)用钱来夺取:信息化工具室内WIFI LBS、店铺级客流系统等
C)用勤来夺取:跟踪顾客1080条痕迹绘制
第三个核心问题『留客』:客人为什么重复再来?
A)顾客爱商场:项目IP与会员计划提高会员忠诚度
B)每季度店内与核心商圈拦访:一年四季不低于一万样本量
C)委外第三方满意度调查:过半商户季度面对面调查与高于1000份消费者样本量
七、优秀商业集团案例
1、台湾大江购物中心1080顾客痕迹
2、龙湖尼尔森满意度调研
八、资产管理第四步:利润指标提升与智能精细化管理
经营二关键:持续让主力店保持客流制造能力、有效导引客流至高租金商户
1、精细化管理:三部门协同
A)主力店协同年度档期:拳头战的客群相互导流
B)立体化的动线判别:DROP思维的商户分类
C)预警周报告的经营:六个预警判断、商户诊断步骤
D)沟通会议管理:六次销售法则、最佳店长票选、财务收缴租金调整、物业报事流程
E)日常巡场实施:四次巡场、巡场关注、六个楼管问题
2、大数据管理:科技智能系统的引进
A)经营报表解读:日、周、季、月、年的运营重点报表
B)入口客流系统的解读:733法则与40家餐饮调整案例
C)店铺级客流的运用:销售与客流对比深入商户经营实况、四象限品牌角色聪明工具
D)智能停车系统的活用:创收的管理、女性停车位的创新
F)租金收缴率的平衡:短期收益与长期增收的多业务协同
3、日常的消费者拦访:20+2的季度报告与年度30个痛点优化
4、厕所领导学:台湾商场媒体公关的有效结合
5、生活中心的建立:BUYER的沟通、软与硬的兼施、主题化的管理、文化主题的实施
九、资产管理第五步:商品力的塑造是商户竞争能力升级
商业项目增量时代,抢夺商户能力是关键
全球19个国家国内413个城市,超过250个商场成功与借鉴案例
1、商品力是抢夺商户的新能力
A)承诺品牌更多消费者『接触力』:消费者接触商户数量可预判,包括商户位置、招牌设计等
案例:迪拜Out Let Mall、雅加达Mall Artha Gading、武汉光谷K11、墨尔本GPT Central等五案例
B)承诺品牌商场贡献的『成交力』:将商户成交关键纳入装修与建筑设计等
案例:巴黎Vill Up、东京Venus Fort、达特福德Bluewater、济南万象城等七案例
C)承诺品牌商场带来的『利润力』:除引流外,直接为商户建立准成交条件等
案例:曼谷Siam Paragon、新加坡Orchard Gate Way、迪拜The Dubai Mall等五案例
2、新业态与品牌新趋势
A)精准客群:新集合业态聚落(首尔Beauty Village、曼谷Central Embassy、纽约Eataly等五案例)
B)感情媒介:女人的闺密对话空间(上海长风大悦城、迪拜The Dubai Mall、永旺葛西店等五案例)
C)社交互动:跨业态结合引领社交聚集(纽约Westfield、新西兰The Colombo等四案例)
D)生活品味:增加高频率到访的生活结合(香港领展、苏州邻里、武藏小杉 LaLaterrace等九案例)
E)宠物友好:重视宠物主人的思维(Prince Shopping Plaza、Otay Ranch Town Center等六案例)
F)儿童吸引:游乐带来停留与消费(纽约西田CAMP、佛山环宇城、沈阳K11等八案例)
G)自然水系:环境体验升级(重庆光环、曼谷Central Festival East Ville、成都港汇天地等六案例)
十、现场解惑
【金牌讲师】
张老师:
曾任职国内商业地产前五强,集团商业高管。新世界百货中国东北区域、万达集团商业管理公司总部、龙湖集团商业地产总部、万科杭州区域总部、北京金融街商业管理公司总部。
实力操盘项目近百个。台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物(网路、型录、电视)。万达广场44家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7家。
台湾第一代商业地产团队。台湾METRO WALK国际购物中心筹备与开业经营团队。
国内领先企业线上线下智能信息化商业操盘者。担任万达与龙湖大数据信息化建设与线上线上操盘手。从组织团队、建立制度、IT系统建立、搭建平台、日常运营等深入且实战多年实务经验。
受邀全国商业集团内训。长期担任台湾与内地各大企业内训导师,台湾培训机构认证讲师,并曾受邀多家商业集团内部高管培训,曾服务以下商业集团与项目内训:星河商业集团、招商积余商业集团(原中航九方)、绿城商业集团、重庆融汇商业集团、华侨城深圳欢乐海岸项目、厦门兆翔商业集团、天河城商业集团、华润华中区商业、长沙友阿商业集团、红星上海商业集团、龙光深圳商业、国瑞重庆商业、国泰重庆商业、印力深圳商业、正和郑州商业、中粮大悦城杭州商业、常州百货商业集团、海信商业集团、瑞安佛山商业、邯郸阳光商业集团、常州泰富商业集团、上海张江商业集团、杭州银泰、上海百联集团集团等。
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2024年11月23-24日 广州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4980元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信号:fangxunwang
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
|