【课程背景】
并购与倒闭并存,轻资产与技术输出并举时代
2022年后疫情时代,商业面积3万以上商场,即将开业近1000个,刷新历史新高。同时,商业面积3万以下的社区商业,进入全面暴增时期,预计迎接超过三年的混乱。
另一方面,房地产『三条红线』的三年缓冲期,将于2023年6月到期,降债与偿债压力,已致近半数房企出现倒闭风险,抛售持有商业资产作为手段频现,商业地产并购与抛售将是未来主旋律。
商业地产目前四大趋势明朗,包括并购与倒闭、轻资产与技术输出、区域商业与社区商业分野、标准化与特色化并举时代。这是行业的第二回合开始,全国级商业大集团已成形,区域级商业集团积极布点应对。2025年前,商业地产将进入最终回合。
商业地产共有七大模块,拓展拿地、市调定位、筹备期招商、规划设计、工程建设、经营管理、融资与轻资产。然而,大量现金沉淀的商业地产本质,就必须以轻资产的终点作为拿地的初始!
2022年11月5-6日,西安 《商业地产全流程策划、定位与招商运营企划实操心法》,此次课程邀请到商业地产实操专家张老师主讲。由台湾第一代购物中心成功团队引进,结合内地数家领头商业集团实务管理核心知识,兼具境外成功经验与内地落地实操作法,提供一整套全流程的项目定位、招商管理、后期运营、资产增值心法。
【课程收益】
◆ 台湾成功商业地产的关键经营心法:场景式经营、大数据透析、消费者掌控、优质服务、工具方法论。
◆ 大量项目案例与照片,生动直观的印证,可直接引用于现有项目,实操与落地。
◆ 超过18个国家与地区800个境外城市案例,包括纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、首尔、马尼拉、东京、大阪、福冈、新加坡、曼谷、台湾、香港、澳门、悉尼、墨尔本、惠灵顿、雅加达、吉隆坡、柏林、巴黎、伦敦、迪拜、阿布扎比等国外优秀商场案例分享。
◆ 超过320个国内城市案例。包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、哈尔滨、天津、青岛、包头、呼和浩特、郑州、西安、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、合肥、福州、厦门、东莞、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、乌鲁木齐、兰州、拉萨等约3,000个商业项目实地考察,现场互动解析成功与失败原因。
◆ 揭密国内位居领先的商业地产集团,包括龙湖、万达、万科、新世界、北京金融街的核心经营能力。
【课程对象】
1、董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员;
2、各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。
【金牌讲师】
张凯胜老师:
商业地产实操专家
◆ 台湾第一代商业地产团队。
台湾METRO WALK国际购物中心筹备与开业经营团队。
◆ 曾任职国内商业地产前五强,集团商业高管。
外资港商新世界百货中国东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域总部、国企北京金融街商业管理公司总部。
◆ 实力操盘项目近百个。
台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物(网路、型录、电视)。
万达广场44家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7家。
◆ 国内领先企业线上线下智能信息化商业操盘者。
担任万达与龙湖大数据信息化建设与线上线上操盘手。从组织团队、建立制度、IT系统建立、搭建平台、日常运营等深入且实战多年实务经验。
◆ 现任北京大学商业地产总裁班专家顾问。
2016年至今,持续担任北京大学商业地产总裁班、标杆房地产班、标杆智库商业班专家顾问导师。
◆ 现任联商网、赢商网、中购联商业地产专家顾问。
持续担任联商网、赢商网商业地产专家顾问,参与协助全国百货、超市、购物中心等企业提升商业管理能力。
◆ 受邀全国商业集团内训。
长期担任台湾与内地各大企业内训导师,台湾培训机构认证讲师,并曾受邀多家商业集团内部高管培训,2020年至2021年曾服务以下商业集团与项目内训:包括星河商业集团、招商积余商业集团(原中航九方)、绿城商业集团、重庆融汇商业集团、华侨城欢乐海岸商业集团、厦门兆翔商业集团、天河城商业集团、华润华中区商业、长沙友阿商业集团、红星上海商业集团、龙光深圳商业、国瑞重庆商业、国泰重庆商业、印力深圳商业、正和郑州商业、中粮大悦城杭州商业、常州百货商业集团、海信商业集团、瑞安佛山商业、邯郸阳光商业集团、常州泰富商业集团、上海张江商业集团、榆林文昌商业集团等。
【课程大纲】
一、后疫情时代的商业地产市场现状
1、疫情仍未消退下,企业如何活下来是首要的课题。
2、国内购物中心2020年开始的市场现状,并购与倒闭的集团化,2025年前主要商业集团正式底定。
3、商业地产5大困境与机会并存:同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活兴。
4、未来的5大发展趋势显现:消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。
二、商业地产轻资产思维贯穿全流程
1、商业地产资产五周期:融、投、建、管、退
2、资产管理六大组成:战略、成本、管理、系统、组织、风险
3、二个模式的选择:轻资产与技术输出的优劣分析
4、轻资产的关键财务指标:YTC的解构与分析
5、由YTC带来的关键经营法则:做好分母与分子的管控
6、五个关键因素:开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺
7、拿地前四个清晰:面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年
8、拿地后二个明确:建造成本管控、能耗效率测算
9、操盘者的第一堂课:商业面积的合理性,733与万达大数据法则
10、操盘者的第二堂课:主力店数量组合与餐饮业态的最低思维
11、操盘者的第三堂课:项目独有主题与建造成本的平衡学
12、操盘者的第四堂课:首年租金溢价法则(麦当劳5+5)
三、优秀商业集团案例
1、龙湖与凯德商业集团经营指标YTC的解析
2、纽约、柏林、迪拜、巴黎、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼等18国120个项目独有主题设施。
四、商业地产基于核心商圈的规划定位
商业地产三个核心问题:引流、留客、导流
第一个核心问题『引流』:客人为什么要来?
A)商场懂顾客:定位准确
B)变形虫核心商圈画法
C)租金溢价的客流法则
1、策划定位的作用:承接拓展模块,主力店招商的罗盘
2、三项理解先行:建立项目外部基础资讯
A)理解城市:政府十三五计划解读、关键城市建设与人口趋势
B)理解商圈:竞争商圈机会点判读、五种交通工具绘制、小区调查六个核心
C)理解消费者:广度与深度消费者调研,基础资料与消费决策调研
3、三项决策制订:确认项目内部的决定方案
A)产品定位:消费者偏好与商户的预招商平衡
B)动线规划:生命之线与立体化思维、DROP思维、冷区预判与热区创造
C)收益回报:立体化业态楼层、多种测算方案选择、董事长审批、7%测算
五、优秀商业集团案例
1、北京金融街大都会项目核心商圈调研报告
2、杭州黄龙万科中心项目核心商圈与竞争者调研报告
3、中粮祥云小镇动线诊断推演五步骤、深圳万象天地动线模拟
4、纽约、柏林、迪拜、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼等18国120个项目有价值动线案例。
六、商业地产基于定位的招商实施
招商先行,项目设计与工程建设的依据
1、招商三大核心:6项核心调研与首次招商预判、3年收益测算与决策文件
2、招商三大原则:主力店先行才可施工、三大业态平衡呼应定位、关键品牌获取与对待
3、招商三大思维:立体化招商奠立基础、区域与垂直提升业态精准、品牌角色赋予合理阶段
4、招商三大管控:制度表格统一语言、节点有序推进、纪律严肃高效率
5、招商二大法宝:品牌借位思考、团队招商作战
6、商家盈利预判法则:商家盈利的招商思维
7、商品力是抢夺商户的新能力
A)承诺品牌更多消费者『接触力』:迪拜Out Let Mall、雅加达Mall Artha Gading等案例
B)承诺品牌商场贡献的『成交力』:巴黎Vill Up、东京Venus Fort、达特福德Bluewater等案例
C)承诺品牌商场带来的『利润力』:曼谷Siam Paragon、新加坡Orchard Gate Way等案例
8、商业业态与品牌新趋势
A)单客群导向:由楼层业态落位转为单客群多业态聚落(七宝万科、曼谷Central Embassy等案例)
B)感情媒介:女人的闺密对话空间(上海长风大悦城、迪拜The Dubai Mall、永旺葛西店等案例)
C)社交互动:跨业态结合引领社交聚集(纽约Westfield、新西兰The Colombo等案例)
D)生活品味:增加高频率到访的生活结合(香港领展、苏州邻里、武藏小杉 LaLaterrace等案例)
七、商业地产基于客户视角的经营能力
商业地产三个核心问题:引流、留客、导流
第二个核心问题『导流』:客人在店内怎么走?
A)商场知顾客:大数据透析
B)拿钱来换:室内WIFI LBS、店铺级客流
C)拿勤来换:1080条痕迹
第三个核心问题『留客』:客人为什么重复再来?
A)顾客爱商场:用心经营效果
B)一分钟拦截沟通
C)经营技巧与大数据引进
1、经营二关键:持续让主力店保持客流制造能力、有效导引客流至高租金商户
2、核心商圈的彻底掌握:从门口掌柜调整深入商圈
3、内外动线的理解:掌握客流方向就是掌握钞票流向
4、善用数据分析系统:仰赖经验不如相信科学数据说故事
5、生活中心的建立:回到商业地产的内涵
6、会议沟通的管理:让耳朵为管理带来真相
7、日常巡场的落实:用脚走出团队的专业
8、各项报表的支持:习惯有的放矢的报表解读
9、五感经营的思维:眼耳鼻口皮肤的掌控力
10、品牌经营分类:二个指标四个象限的聪明工具
11、同质化的因应:关键数字的经验传授
八、台湾工匠核心境争力
1、口诀一:BUYER的沟通
2、口诀二:1080
3、口诀三:六个问题
4、口诀四:硬与软兼具
5、口诀五:733
6、口诀六:MARK
九、现场解惑
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2022年11月5-6日 西安(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信号:fangxunwang
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
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