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【课程背景】
2018年随着房地产市场“只住不炒”的监管主题延续，“去大杠杆”背景下，地产创新融资部门不断进行融资构架的创新，大家越发意识到税收规划对于地产融资成本有非常重要的影响！2019房地产进入白银时代，中小房企的资金压力日趋沉重。预计今年房地产并购市场规模将会再创新高，如何高效优质进行并购，将是地产财税工作的热点问题。本课程针对房地产项目并购重组的财税安排和并购方案设计、融资税收处理及筹划进行深入讲解，把本人营改增以来实操过的一手案例原汁原味地为大家奉上，涉及招拍挂、勾地、一二级联动、资产收购、股权收购、产权/司法拍卖、要钱不要地等方式，内容全面、有深度。并通过案例研讨分析房地产企业各种融资构架中的税收风险点、税收成本因素、发票开具的设计、税收筹划的安排。
【课程亮点】
实 操：来自标杆房企的实操经验
价 值：节税金额共合计达上亿元
有 效：讲解深入全面、实操性强
【课程对象】
1、各房地产董事长、总经理、副总、财务（税务）总监、经理、主管、会计等人员
2、各省市县区税务局、税务所、会计所、律师所、财税咨询公司等工作相关人员
【金牌讲师】
蔡老师：
快与财经集团CEO、事务所所长、高级研究员，多家知名地产建安公司的财税顾问，前上海市税务局大企业管理所副所长，曾任世界五百强绿地集团、益海嘉里集团、众邦金控集团等企业财务总经理、税务总监、投资总监等。
① 注会、注税、律师、注册资产评估师、经济师，拥有证券、基金从业资格，从事财经法律领域的工作近10年。擅长企业并购、融资财税法律规划，财税风险管控。
② 北京大学硕士研究生，会计学硕士，法学、会计学双学士。
③ 中国企业财务管理协会上海市房地产财务管理专业委员会副会长，北京财税研究院研究员、中国大企业税收研究所高级研究员、上海交大税务研究所研究员、上海财经大学特聘教师 ④ 全国知名培训机构特聘讲师，多次为安徽国税、惠州国税、上海财经大学、上海海关学院、聚航名师大讲堂等机构授课，广受好评。
【课程大纲】
第一部分 房地产项目并购重组导引与创新融资方案
一、房地产企业创新融资方案
1、债务融资实操案例解析
（1）商业银行渠道的债务融资 （2）信托通道的债务融资与夹层融资
（3）私募基金的混合融资 （4）公司（企业）债券/债务融资工具融资
（5）资产证券化融资 （6）供应链融资
（7）保理/商票融资 （8）债权融资计划融资
（9）债权/收益权、特定收益权转让融资 （10）互联网金融平台、第三方理财平台项目融资
（11）租赁公司的债务融资 （12） 海外融资
2、股权融资实操案例解析
（1）基金信托方式融资 （2）项目合作的股权融资 （3）金主方式股权融资
二、房地产开发企业并购的认识--走出传统并购重组的误区
1、房地产企业并购的实质是什么？
2、企业并购重组、房地产企业并购重组、房地产项目并购重组
3、房地产并购的时代背景？
4、房地产企业并购的背后动力是什么?
5、2017：房地产企业并购之年
6、房地产企业未来的发展路径
三、房地产项目并购的财税核心关切
1、并购的核心问题是财税利益博弈
2、并购协议与并购财税
3、并购尽调下：收益算账与蒙眼狂奔四、典型房企的并购收益之路
1、并购王：融创与并购狂人：阳光城
2、并购是目前房地产公司拿地的主要方式
3、土地一级市场越来越成为央企、国企的秀场，大量的民营地产公司路在何方？
第二部分 房地产项目并购重组财税安排实操案例、税收风险方法及税收筹划
一、房地产项目并购重组的不同方式概览
二、一级市场：直接招拍挂、勾地、一二级联动开发
（一）直接招拍挂
1、直接招拍挂：定义、途径、基本要求、方式以及签约细节
2、直接招拍挂综合案例--全面财税解构
（1）项目公司竞买土地
① 土地价款扣除：不同分配方法下的异同
② 土地闲置费、基础设施配套费、开发规费、政府性基金、契税、土地出让金延期支付的滞纳金和利息？
③ 可供销售面积的确定
④ 销项税额抵减的四种做账方式：最优选择路径
⑤ 销项税额抵减：调整清算收入还是冲减土地成本？
⑥ 土地增值税扣除项目中房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税的处理？
（2）母公司竞买土地
① 母公司是否存在转让土地使用权行为？
② 项目公司的股权结构不变
③ 项目公司的股权结构变化
√将国土部门开给房地产母公司的土地出让金收据，到国土部门和财政部门协商换成项目公司抬头的土地出让金收据
√通过“壳公司”来设立项目公司
√税局内部口径
① 该份土地出让合同印花税的纳税主体是？母公司还是项目公司？
②《国有土地使用权出让合同变更协议》如何缴纳印花税？
③ 土地使用税相关问题
（3）竞拍方式特殊规则--限制房价+竞争地价、最高限地价+综合房价、最高限地价+配建方案或建设方案、最高限地价+定向安置房配建面积、最高限地价+开发进度+保障性住房面积、最高限地价+养老设施配建程度、最高限地价+人才住房配建面积+自持比例+自持年限
① 税务机关核价权？
② 配置保障房价格明显偏低是否应作纳税调整？
③ “限地价+竞配建”无偿是否视同销售？
④ 自持房源销售纳税风险分析
（二）勾地（意向性拿地）
1、勾地：定义、路径
2、政府意向性勾地
3、村企合作模式
（三）一二级联动开发
1、一二级联动开发：定义、一级开发内容、支付原则
2、一二级联动综合案例--全面财税结构
（1）土地返还款的处理：企业所得税、土地增值税、增值税与账务处理
（2）拆迁业务纳税风险分析
（3）被拆迁业务纳税风险分析：基于国企政策性搬迁的案例
（4）旧城改造模式综合案例分析
（5）房地分离收储再转让的税务安排
√被收储企业是否需要缴纳增值税？
√被收储企业是否需要缴纳土地增值税？
√被收储企业是否需要缴纳企业所得税？
三、二级市场：土地使用权转让项目、股权收购类项目、产权交易类/司法拍卖类、联营合作开发/代建代管+品牌输出类项目
（一）土地使用权转让
1、土地使用权转让：基本概念及转让条件、关注的关键点、特殊情况的处理
2、土地使用权转让综合案例--全面财税结构
（1）土地投资入股项目公司
√母公司将其取得的土地，评估作价进行投资入股到其项目公司名下
√母公司按照净值无偿划拨到其项目公司名下
（2）在建工程转让
（3）建筑拆除如何进行税务处理？
3、总分公司交易方式的税务安排
（1）项目在总分公司之间转移是否需要缴纳增值税？
（2）项目在总分公司之间转移是否需要缴纳土地增值税？
（3）项目在总分公司之间转移是否需要缴纳企业所得税？
（二）股权收购类项目
1、股权收购类项目：基本概念及主要方式、需关注的关键点、案例解析（在建工程与承债式收购）、风险点提示、特殊情况的处理
2、股权收购案例--按市值股权收购与按市值资产收购
3、交易价格的构成
4、股权溢价--项目公司利润与股东利润
5、股权溢价的处理--实操案例展示
6、以转让股权名义转让房地产行为是否征土地增值税的纳税风险防范
7、股权收购案例--个人股东转让的所得税、转让价格公允性问题
8、股权收购案例--一个粗暴筹划的风险后遗症
9、特殊目标公司的股权收购--分立公司
10、房地产项目资产剥离--基于某上市公司REITS案例
11、特殊目标公司的股权收购--合并公司
（三）产权交易类项目/司法拍卖类项目
1、产权交易类项目/司法拍卖类项目：基本概念、需要关注的点
2、北京产权交易所--某央企出售股权与债权案例解析
3、某法院司法拍卖项目案例--债权归集、项目公司设置
4、拍卖公告涉税条款的合法性分析--纳税义务转移还是纳税债务转移
5、拍卖项目--增值税发票、所得税和土增值税成本、契税缴纳、办证等问题
（四）联营合作开发/代建代管+品牌输出类项目--要钱不要地
1、联营合作开发案例
2、合作建房案例分析
3、代建代管+品牌输出类项目：政府代建、商业代建、资本代建
4、委托代建案例--涉税分析与账务处理
第三部分 房地产项目并购重组财税安排战略规划
（一）房地产项目并购重组的挑战
（二）房地产项目并购重组风险控制清单
（三）房企并购中的三大财务风险：标的价值评估风险、融资和支付风险、财务整合风险
第四部分：现场疑难问题解答
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2019年6月22-23日 杭州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
【培训费用】3980元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
【报名咨询】全国免费咨询热线：400-6789-925 QQ：2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信号：fangxunwang
[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
【2019年6月份最新房地产培训课程】
6月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
【2019年度房地产精品课程培训计划】
2019年度房地产精品课程培训计划：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_7148.htm
（含：商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、合作并购、土地拓展、融资模式、精装修、装配式建筑、长租公寓、住房租赁、文旅地产、养老地产、产业地产等）
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