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(成都)《房地产精装修管理痛点与住宅施工管控要点》

 
上课时间: 2019年4月27-28日
 



上课地点: 成都                      课程价格: 4800元/人
授课师资:张老师          点击查看讲师介绍>>
课程人气次         收藏此课程               该课程可以做企业内训
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  【课程收益】
 
  1.掌握房地产精装修精细化管控方法,通过精细化管控,提升项目管控幅度
 
  2.解析房地产精装修客户敏感点,从敏感点出发,分析精装修项目施工重点关注内容,减少后期投诉
 
  3.掌握房地产精装修施工管控要点,提升项目品质
 
  4.掌握房地产精装修维修整改方案,提升客户满意度
 
  【金牌讲师】
 
  张老师:
 
  行业资历:
 
  曾任:绿城房产集团大型项目精装修高管、绿城集团产品中心区域总经理助理,
 
  现任:蓝城集团公司副总,带领导师团队精英,输出精装修管理咨询服务。
 
  工作经验:
 
  老师具备10余年绿城项目精装修施工管控及区域管控经验,曾管控覆盖绿城集团不同区域多个精装修项目,业务类型涵盖别墅、排屋、合院、多层、高层等,同时曾参与绿城集团各种精装修制度编写,深耕精装修管控体系建设。
 
  在精装修管控营造过程中,蓝绿城一直坚持精细化管理及建筑工程标准化、规范化,做到进度、品质可追溯,追求产品的精致与完美。对房企来说,精装房产品竞争归根结底就是品质的竞争,理念的竞争以及成本的竞争;如何提高产品溢价率,提升产品影响力,精装修发挥着不可或缺的作用。
 
  【课程对象】
 
  精装修工程经理、主管、精装骨干以及对精装感兴趣的其他专业人员,工程经理、主管、客服经理
 
  【课程大纲】
 
  第一模块(1天):房地产精装修管理痛点
 
  第一部分
 
  一、精装修市场的大趋势
 
  1.行业背景
 
  2.行业分析
 
  3. 抓住形势,推行精装
 
  二、房地产精装修的痛点
 
  1.相同的精装修目标成本,不同的市场认可度
 
  2.资源整合能力的强弱导致产品性价比高低不同
 
  3.精装修体系管理未前置考虑导致的工期和成本增加
 
  4.装修工程的质量通病防治和重大风险预控能力不足
 
  5.精装修楼盘因经验不足引发业主拒收房或群诉
 
  6.售后体系不健全导致客户满意度下降,品牌受损
 
  第二部分
 
  一、精装投诉数据统计分析--从投诉中发现客户敏感点
 
  1.历年客户投诉数据对比分析
 
  发现:超过70%的客户投诉是工程质量原因
 
  2.历年精装修类投诉占比分析
 
  发现:超过20%的工程质量投诉是精装修问题引发的
 
  3.2018年客户投诉分类
 
  4.2018年精装修客户投诉细项分类
 
  发现:石材、面砖和墙纸投诉分列前两位,合计占比超过45%
 
  二、典型投诉案例分享
 
  1.精装设计类投诉10大经典案例解析
 
  1)门套设计
 
  问题描述:门套与墙面之间的对应关系存在问题,此问题主要是由于图纸深化过程中未考虑墙面踢脚线的厚度,造成门套与墙面之间出现缝隙,且踢脚线不能生根,影响美观性
 
  2)地暖分水器位置不合理
 
  问题描述:地暖分水器设置在入口玄关柜内,柜内局部管线排布较多,导致木制品安装及日后地暖维修、维护造成不便
 
  3)厨卫开门方式选择
 
  问题描述:厨房、卫生间为平推门,业主认为占用可用空间,且使用不便
 
  4)厨房窗户开启困难
 
  橱柜台面宽60cm,窗台高90cm,窗把手135cm左右高。以180cm身高的成年人为例,平开窗外开角度仅能达到45度
 
  5)橱柜设计观感缺陷
 
  问题描述:厨房精装整体橱柜,安装后上方与吊顶之间存留空挡,影响观感
 
  6)检修口位置不合理
 
  检修口设置于衣柜上方,导致设备设施无法正常检修
 
  7)空调出风口安装
 
  问题描述:空调出风口开口偏小,夏季运行时风口易产生冷凝水
 
  8)淋浴房开间过小
 
  问题描述:受建筑结构影响,淋浴房预留空间较小,瓷砖面层铺贴后,开间面宽仅为82cm
 
  9)淋浴房玻璃隔断刚度控制
 
  问题描述:淋浴房玻璃隔断跨度较大,导致玻璃门开启时产生晃动,整体稳定性不佳
 
  10)厨房波打线石材无法打磨
 
  问题描述:地下室电梯前室石膏涂料吊顶结露、发霉,影响观感
 
  2.材料选择类投诉9个常见案例解析
 
  1)油烟机排烟管
 
  问题描述:按产品标准西门子油烟机排烟管采用国家标准的180MM直径,某些地方规范只能采用直径160MM的烟道止回阀,管径的差异导致后续的使用过程中出现排烟不畅。
 
  2)风口材质
 
  问题描述:空调风口采用的是铝合金材质,由于铝合金的导热性能较好,使得风口表面温度低于室内温度从而导致结露现象。
 
  3)材料采购存在差异
 
  问题描述:项目从成本控制考虑选购国产大理石,在大面施工过程中曾短时出现国内货源断供的情况;较低的石材成本决定石材的品级,大量到货的石材出现暗裂纹、干裂现象等,对石材面层观感影响较大,且后期维修成本及风险较大
 
  4)地面大理石选材
 
  问题描述:“新西米”大理石材质较松软,易风化剥落,产生孔洞,通过翻新仍不能彻底解决问题。
 
  5)木地板选材
 
  问题描述:木地板面层贴皮分别为2.0MM和0.6MM木皮,分别使用在项目不同装修标准的住宅内(分3000元/平米和5500元/平米两个标准)。交付后客户对较大的产品差异抵触情绪较大,在使用过程中也提出厂家定制品对于后期维保更换造成困扰,且无法在流通渠道买到适配的材料。
 
  6)墙纸选材
 
  问题描述:项目室内精装修分为现代、古典和法式三种风格,26种室内墙纸选型。大面施工过程中厂家根据申购情况分批供应,造成了墙纸供应色号之间的差异。后续墙面维修工作中墙纸做为极易破损的面层材料消耗量很大,大量的翻修增加了备品的数量和难度。
 
  问题描述:墙纸拼缝明显,已灯光下呈竖向条纹状。
 
  7)开关面板选型
 
  问题描述:某项目户内开关面板采用德国吉徕 “80”系列,交付期间客户质疑品牌和系列选型问题。
 
  8)电梯厅吊顶灯选择
 
  问题描述:电梯厅吊顶灯未采用感应装置,造成资源浪费。
 
  9)淋浴房合页选材
 
  问题描述:淋浴房合页处胶条断开的做法会导致使用淋浴房时水外流至干区,起不到挡水的作用。
 
  3.施工质量类投诉5大常见问题案例解析
 
  1)实地放样投诉案例与工艺工法:
 
  地漏与下水道偏位
 
  问题描述:实地放样过程中未考虑地漏翻边宽度导致地漏无法安装。
 
  卫生间门无法打开
 
  问题描述:因未按要求放线定位,导致卫生间门打开后与淋浴房挡水条碰撞,门无法开启至90度。
 
  2)顶面工程投诉案例与工艺工法:
 
  阴角加固
 
  问题描述:吊顶转角阴角处无加固,后期存在石膏板吊顶开裂等隐患。
 
  吊灯加固:
 
  问题描述:吊顶覆面龙骨与挂板采用枪钉连接,未用木螺丝固定
 
  相关施工标准:
 
  《天花龙骨安装节点标准》
 
  《天花刮板工艺标准》
 
  3)防水工程投诉案例与工艺工法:
 
  阳台渗漏
 
  问题描述:混凝土翻边为后浇而且振捣不密实,加上防水未做到位,易造成渗漏水。
 
  问题描述:混凝土翻边为后浇且振捣不密实,防水不到位造成渗漏水。
 
  卫生间渗漏
 
  问题描述:卫生间砼翻边水泥强度不够,浇筑不密实,导致渗漏。
 
  问题描述:卫生间淋浴房防水不到位产生渗漏,导致相邻墙面受潮、发霉。
 
  问题描述:卫生间电地暖的过线槽填补后未修补防水层,存在漏水隐患。
 
  问题描述:卫生间地暖管及进水管穿过淋浴房挡水翻边,导致渗漏。
 
  问题描述:卫生间门套基层下口未按照标准用防水胶泥进行封堵,且大理石门墩侧板未用石材专用粘接剂安装,导致卫生间蓄水试验过程中水流到客厅,导致壁纸、木地板发霉。
 
  问题描述:地漏管根处渗水。
 
  4)木作业工程投诉案例与工艺工法:
 
  门套基层的固定
 
  问题描述:门套基层仅以美固钉加固,未使用膨胀螺丝,造成门套基层胀开,导致门套松动、偏位。
 
  木质楼梯开裂
 
  问题描述:经历首个采暖季后,部分跃层楼梯休息平台及楼梯踏步处出现不同程度的开裂现象。
 
  木饰面落地收口
 
  问题描述:落地木饰面发黑。
 
  5)湿作业工程投诉案例与工艺工法:
 
  墙砖空鼓
 
  问题描述:墙面采用专用粘结剂铺贴玻化砖,施工时天气较热、水分蒸发较快,导致面层砖与粘结剂之间产生空鼓。
 
  阳台地砖干铺
 
  问题描述:阳台地面采取采取干砂铺设,造成空鼓,受压后地砖破裂
 
  卫生间干铺地砖
 
  问题描述:湿区地砖铺贴未按要求施工,防水不到位导致渗漏。
 
  管口瓷砖切割
 
  问题描述:目前部分精装项目坐便器为交付后安装,存在这登高管口瓷砖切割粗糙,切割形状不一(圆孔、方孔),且未用水泥砂浆封堵,既不美观也存在着渗漏隐患。
 
  第二模块(1天):精装修住宅施工管控要点解析
 
  一、批量精装修的工程管理概述
 
  1.管理困境
 
  1)施工市场鱼龙混杂
 
  2)政府部门的监管和验收部门的标准缺失
 
  3)业主维权意识增强,各地项目精装修房的群诉
 
  2.现状分析
 
  1)合作资源影响因素
 
  2)开发商内部影响因素
 
  3.解决方案
 
  1)人员培养
 
  2)关注部门配合
 
  3)建立装修房工程管理管控体系
 
  4)客户服务意识及服务体系的完善
 
  二、批量精装修工程管理流程解析
 
  1.前期准备
 
  1)解决系统性的设计问题
 
  2)内部工作安排及学习
 
  3)交接标准的制定及推进
 
  4)进度策划
 
  5)风险点及工程质量策划
 
  6)施工组织设计的评审
 
  2.批量施工
 
  1)作业面移交
 
  装修工程所涉及的流水施工分类
 
  流水施工的作用
 
  精装修流水段的策划
 
  项目移交过程需关注的问题
 
  项目移交过程的难点
 
  移交问题的处理
 
  2)材料管理
 
  材料计划管理
 
  材料样板管理
 
  材料备品管理
 
  3)质量管理
 
  合格达标、稳定耐久、安全牢固、“火炉法则”
 
  落实样板层、样板房、施工节点多个样板
 
  施工样板评审
 
  参加班组会议的必要性
 
  管理人员的现场考核
 
  客户关注点
 
  质量管控可视化
 
  防水、涉潮问题的防范
 
  瓷砖施工的技术措施
 
  石材的裂痕及泛绣
 
  其他问题的防范措施
 
  施工单位自检实测要求和阶段性抽检
 
  第三方飞检的考核
 
  制定评比及奖罚制度
 
  4)进度管理
 
  影响进度的关键因素
 
  精装修进度计划编制的工期参考
 
  精装修进度管理中可运用的管理办法
 
  精装修进度管理中提效工具的运用
 
  精装修进度管理中可运用的管理办法
 
  5)成品保护
 
  成品保护的重要意义
 
  管理责任明确
 
  工艺流水安排合理
 
  交底工作到位
 
  6)文明施工
 
  安全文明施工的含义
 
  安全文明施工标化的意义
 
  合理的措施费投入是实现安全生产和文明施工有效保证
 
  安全文明施工在精装修工程管理中的重大意义
 
  装修工程中安全文明施工管理的难点
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2019年4月13-14日   南京,2019年4月27-28日   成都(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】4800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
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