1、从REITs端反推招商、运营、资产的能力要求;

2、采用实战案例推演资产经营的绩效要求，引导团队根据分红、估值的考核指标优化招商和运营服务策略；

3、精准掌握项目精细化运营要点和资产价值提升的关键策略；

4、掌握专业技术，为制定科学的资产管理和财务规划提供支持。

一、破局：REITs视角下的估值标尺与资管逻辑

解决痛点：不懂资本语言、管理动作脱节、短期主义

工具输出：提供《资产价值敏感分析模型》

1、商业发展趋势与消费机会

2、新周期商业发展破局策略

3、资产估值 

4、经营现金流与利润报表的关系

5、资本下的运营指标

6、租户留存率对资产折现率的影响

7、如何权衡加权平均租赁期与租户组合

8、从“物管思维”到“资管思维”的跨越

9、从REITs看业务端投融资及运营的决策依据

二、明确经营指标为管理提供依据 

工具输出：主力店数量与餐饮业态面积YTC测算表

案例：龙湖资产管理战略标准

1、资产管理全流程环环扣：投、融、建（改）、管、退

2、资产管理六大组成：战略、成本、管理、系统、组织、风险

3、关键财务指标：YTC的解构与分析

4、制度体系梳理与调整

5、招商率与租金管控、坪效提升、客流密度、租金收缴率标准

6、成本管控、物业能耗下降、管理费用市场化

7、数字化建设与准确应用

三、资产管理视角下的招商实施

1、招商能力升级与商户租金溢价

2、6项核心调研与招商预判、3年收益测算与决策文件

3、商家盈利预判法则

4、招商法则与管控

5、承诺商户的新能力

6、新业态与品牌新趋势

7、集团与项目招商联动

四、以估值为导向的精准招商策略

解决痛点：唯租金论、招商与定位脱节、租约结构单一

案例：凯德REIT推行绿色租约，融资成本较同业低15-20个基点，直接转为估值优势

1、REITs视角下的招商运营决策场景

2、如何权衡租金与保出租率

3、租户组合的“黄金比例”设计

4、租约结构的“金融化”设计

5、招商的新标准

6、REITs评估中招商的加分项

7、降低资产的运营风险和融资成本的招商

五、客户视角的资产增值能力

案例：大悦城消费者研究及运营策略

案例：龙湖商户与消费者满意度调研与高管考绩挂钩

1、商业经营的核心关键

2、精细化管理与部门协同

3、商户经营分析、诊断及预警

4、经营报表解读与运营要点

5、短期收益与长期增收的多业务协同

6、消费者访谈

7、生活中心的建立

六、从REITs端反推运营能力要求

解决痛点：考核脱节、运营能力、团队管理

工具：REIT运营KPI对赌条款设计模板

案例：领展REIT（香港）的资产提升计划

案例：反推经营决策：要租金or出租率、给装修补贴or免租期

1、运营KPI体系重构

2、NOI（净运营收入）持续增长机制

3、核心指标：出租率、租约期限、续约租金增长率

4、资产焕新与资本性支出（CAPEX）规划

5、租户结构调整与租金坪效优化

6、资产的主动式管理

7、搭建实时可视化的资产管理系统

七、提效：精细化运营与NOI的极限优化

解决痛点：降本增效、被动服务、收入单一

案例：拆解宝龙商业运营指标

案例：合生汇“会员消费数据+租户销售数据”双维监控，实现运营指标的前置预警与动态调整

1、NOI的精益化运营

2、收入与支出

3、风险预警系统与续租博弈策略

4、资本性支出的战略规划

5、AI落地应用与赋能

6、多元收入与异业合作

7、资产管理人能力的价值量化

八、特色项目考察

■ 张老师，资产价值实战专家

曾任某香港公司资管部高管，拥有20年商业、产业园等经营性不动产资产管理的实操经验，是兼具开发、运营、投资、资本运作四维视角的实战派导师，作为国内首批完成REITs全流程的操盘专家，累计服务30+央国企及上市公司资产管理体系搭建；覆盖500万㎡资产管理面积，创造项目年均IRR提升15%+的实操案例。

服务企业：粤海天河城、合生创展、印力资管、中关村发展集团、宝武集团、美的置业、上海金桥股份、首开文投、珠海大横琴、深圳湾科技城、TCL科技城、上海中环商业等企业。

■ 张老师，台湾METRO WALK国际购物中心操盘手

曾任国内商业地产前五强，集团商业高管。外资港商新世界百货中国东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域总部、国企大悦城、北京金融街商业管理公司总部等实力操盘项目近百个。担任万达与龙湖大数据信息化建设与线上操盘手，拥有从组织团队、建立制度、IT系统建立、搭建平台、日常运营等多年实务经验。

服务企业：星盛商业、招商商管、绿城商业、华侨城欢乐海岸、天河城、华润华中区、龙光、国瑞商业、重庆国泰、印力商业、大悦城、海信、瑞安、上海张江集团、杭州银泰、百联集团等。