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【课程背景】
天津2024年颁布的《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》明确首层全架空车库不计入容积率，并鼓励设置健身房、儿童活动室等公共空间。可节省地下车库开挖成本（单个车位成本约10万元），同时通过架空层公建功能“变相”增加可售面积。这一政策与杭州“计容新规”形成联动，为全国性政策创新提供参考样本。伴随市场环境深刻变化，房地产行业的发展范式正发生根本性转变。企业唯有不断革新经营理念，提升产品品质与服务内涵，方能在新周期中构建核心竞争力。聚焦高质量内涵式增长，已成为业界领军企业的必然选择。
2025年11月21-22日，将组织走进天津，聚焦全首层架空创新模式，通过实地考察与深度研讨，系统学习其经营理念迭代、产品力可视化呈现、盈利模型优化等核心策略，解码这一标杆企业实现可持续增长的底层逻辑与实战方法论。
通过4-6个典型案例的建筑美学实地鉴赏、景观设计解析、服务体系体验、专业讲解互动、细节工艺观摩等多维视角，解码穿越行业周期的发展密钥，共筑可持续增长新范式。
【全首层架空的收益】
1.降低建设成本：天津2024年颁布的《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》明确住宅用地首层全架空车库不计入容积率。全架空社区可减少地下车库的开挖，而开挖地库成本很高，能占到整个项目成本的20%以上，单个车位成本约10万左右，架空层停车可大大降低建设成本。
2.增加可售面积：把公建等非经营性配建放在架空层，不占用架空层以上的建筑面积，相当于能建设的住宅可售面积增加了，房企可通过销售更多面积获得更多收益。
3.提升产品品质与竞争力：全架空社区可以打造独特的园林景观和公共空间，如绿城·锦玉兰通过全架空体系，场地抬升5.5米，形成立体街巷和全域绿化；中建·理想城通过架空平台设计，形成全天候风雨无阻的慢行网络，这些都提升了社区的品质和居住体验，使楼盘在市场上更具竞争力。
4.促进楼盘销售：天津的全架空社区项目因其创新设计和高品质，受到市场欢迎。例如，有的项目房价高出周边20%，却月均接待600+企业家参观学习，良好的市场反馈有助于房企快速回笼资金，提高销售业绩。
5.商业价值的空间革命：架空层可设置商业空间，不仅释放了30%以上的可租赁面积，更创造了“场景化消费”的黄金入口--咖啡厅与艺术展廊嵌入架空层，地库出口衔接快闪店与市集，让每一平方米都成为客流与品牌的“磁吸点”。
【活动收益】
1、聚焦创新模式
活动将重点考察天津标杆项目的全首层架空设计，通过实地探访绿城?天津桂月雲翠等代表性项目，深入解析其架空层空间规划、功能布局及运营逻辑，为行业提供可复制的创新范式。
2.多维度沉浸学习
建筑与景观：观摩架空层人性化设计、景观精细化工法，学习如何通过空间优化提升社区品质。
服务与运营：考察会所功能规划及社区服务模式，探索盈利提升与用户体验的平衡点。
细节与工艺：通过设计师、建造师现场讲解，了解项目设计理念与建造工艺的落地细节。
3.行业交流与资源对接
活动将参与与房企高管、行业专家共话“好房子”建设经验，房地产发展新模式，促进产业链资源整合。
实战导向的成果输出
邀请行业资深人士分享和探讨“全架空社区”的规划逻辑、设计理念与产品赋能，案例复盘等形式，提炼“全首层架空”模式在提升产品力、优化盈利结构中的核心策略，形成可落地的执行方案。
【项目介绍】
项目一：绿城·桂月雲翠｜全首层架空重构社区空间，打造立体化生活场景
项目介绍：绿城·桂月雲翠位于天津滨海新区空港经济区，总建筑面积8.55万方，主力户型为79-143㎡，均价21000元/㎡，定位为第四代住宅标杆项目。项目以“全首层架空”超级底盘设计为核心，整体抬高5.6米，融合漫步街区、全龄社交等功能，重构城市空间与居住体验的互动关系。
项目亮点：创新空间设计，全首层架空社区：通过5.6米抬升设计，打造立体化超级底盘，包含架空泛会所、风雨连廊、下沉式庭院等复合空间，实现“开放与私密”的平衡。户型优化：79㎡三居实现三开间朝南，126㎡户型配备独立家政间（3.8㎡），主卧面宽3.6米，客厅面宽6.21米，空间利用率高于同面积段竞品。品质配套与运营：1600㎡架空泛会所：涵盖翠澜水舍、雲影逸逐等8大品牌生活场景，提供艺术化社交空间。低密规划：容积率1.6，绿化率30%，毗邻空港景观湖等生态资源，但植物多样性待提升。智能系统：全屋基础智能互联。项目入市后稳居空港区域销冠，目前进入准现房清盘阶段，剩余房源不足百套。交付周期：预计2026年交房。
项目二：绿城·锦玉兰｜全首层架空的空间革命，将建筑从“居住容器”转化为“生活内容”
项目介绍：位于天津城北的北辰区，用地约2.45万㎡，原始容积率2.0，设计在平衡判断社区品质和产品价值，主动将容积率降至1.71排布，由小高社区变纯洋房社区。绿城·锦玉兰以“全首层架空”为核心设计理念，打造了天津首个4.0创新立体洋房社区。项目通过将建筑整体抬升5.5米，形成“超级底盘”结构，不仅释放了约7100㎡的可利用空间，更重构了传统社区的边界与功能。
项目亮点：下沉庭院与四季花厅：架空层内嵌入圆形绿植水景与奢石铺装，结合安缦式美学设计，形成兼具艺术性与实用性的公共空间。多级立体街巷：通过中央绿谷串联高架空平台与下沉庭院，营造“出则繁华，入则宁静”的归家礼序。商业价值最大化：沿街商业活化：东侧沿街商铺结合外摆广场与垂直绿化，提升昭示性；南、北侧通过采光设计延续商业氛围，实现“烟火贴地”的社区互动。功能复合利用：架空层内设置业主会所、书吧、健身房等泛会所空间，平均每户享有5.3㎡的高品质配套。绿城·锦玉兰通过首层架空的空间革命，将建筑从“居住容器”转化为“生活内容”，为天津城市更新提供了可复制的创新模板。
项目三：金茂·锦棠｜释放地面空间构建森感园林与无界共生的城市界面
项目介绍：金茂·锦棠（天津上东金茂锦棠）占地4.17万㎡，容积率1.8，绿化率40%，规划28栋5-11层纯洋房（692户），一梯两户设计，精装交付（2027年4月）以“全首层架空”为核心设计理念，打造了天津首个4.0立体洋房社区。项目通过将建筑整体抬升5.5米，形成“悬浮式生活底盘”，重构了传统社区的边界与功能，实现“从二维到三维”的生活方式迭代。金茂集团“棠系”高端产品线迭代之作，天津首个4.0立体洋房社区，主打全首层架空设计、低密生态与无界共生理念。
项目亮点：全首层架空设计，建筑整体抬升5.5米，形成“地下车库-架空层-地面生活-楼上生活”四重悬浮式生态，释放约7100㎡地面空间用于园林营造。架空层作为“第二客厅”，整合阳光车库、功能聚合空间与车马厅，实现人车分流与全天候社交场景。沿街打造约135米“晓棠集”商街，嵌入口袋公园与“棠果盒子”商业，形成“宽檐灰空间”与城市生活轴的无缝衔接。北侧设计奢阔门庭与超级界面，打破传统社区围墙，实现与金茂体育公园（727米）的生态联动。景观体系为“一轴一环一街一带六园七院”，主入口设巨型元宝枫树，串联森系水景、原生树阵等五重归家场景。架空车库采用线性灯光与艺术造景，提升归家仪式感。总结：金茂锦棠以“悬浮式生活底盘”重构社区空间，通过架空设计、无界商街与五感园林，打造天津改善市场标杆项目。
项目四：中建·理想城｜天津环内首个TOD健康科技住宅
项目介绍：中建地产天津环内首个TOD立体社区，主打“健康住宅+地铁上盖+全维配套”，以架空层设计、七恒科技系统为核心卖点。项目总占地面积12.4万平方米，总建筑面积35.5万平方米，容积率2.1，绿化率48%，规划28栋5-11层洋房（总户数2000户），毛坯交付（二期2027年6月交付）。主力户型84-143㎡。
项目亮点：天津首个架空层住宅，建筑抬升形成“超级底盘”，整合风雨连廊、星空车库与酒店式归家大堂，实现人车分流与全天候归家动线。地铁1号线双林站无缝接驳，一站换乘10号线，30分钟直达滨江道、小白楼等核心商圈。七恒健康科技系统：恒温恒湿、新风净水、隔音降噪等11维健康技术，立体森境园林设计，五大组团公园+景观溪谷，绿化延伸至架空层。中建·理想城以“地铁+健康+全维配套”形成闭环，适合河西外溢改善客群，但需权衡学籍与社区密度问题。
项目五：金茂·泮湖满庭 ｜创新采用全首层架空设计，打造立体化低密湖景
项目介绍：金茂·泮湖满庭是金茂集团在天津河东区成林道板块打造的首个“满系”纯改善项目，定位为低密湖景奢宅，容积率2.0，绿化率35%，规划15栋楼（4栋18层小高层+11栋7-11层洋房），共560户，主打艺术基因与高端圈层生活。项目于2025年6月13日首开，洋房均价40000元/㎡，小高层36000元/㎡，主力户型为三居（100-120㎡）和四居（130-143㎡）
项目亮点：全首层架空设计亮点：创新空间布局，采用“局部下沉+双层架空”设计，社区构造“三级阶梯”，形成立体化景观层次，部分楼栋（如5#、11#）带下沉庭院，6-10#、12#、13#设室外专有庭院。架空层设计提升社区互动性，北侧1#和15#之间规划216米“超级城市界面”海派艺术商街，融合骑楼风格与双重空间，兼具烟火气与艺术感。架空层内设近2000㎡艺术会所，含健身房、瑜伽室、SPA房及下沉式篮球场，实现“归家即度假”的体验。外立面采用古铜色与浅香槟金铝板拼接的“M+水波纹”波浪帽檐，融入五大道老洋房元素，入户大堂高5.4米，以贝金米黄石材打造艺术长廊。生态与科技赋能：依托3.6万㎡泮湖公园及西侧绿地公园，部分楼栋可享湖景视野，形成“推窗即度假”的生态体验。金茂物业提供“国宾服务”（3.98元/㎡·月），通过“3521”能源管理系统实现低碳运维，提升居住品质。
项目六：中建·棠墅｜阳光车库+垂直园林的双重升级，重塑城市高端人居体验
项目介绍：中建·悦庐·棠墅是位于天津津南区海河教育园区的低密改善型住宅项目，由中建地产开发，以“立体墅区”和书院派园林为核心理念，打造城市高端人居标杆。其核心创新点在于全首层架空设计，通过立体空间重构实现垂直园林与墅区功能升级。容积率：1.27-1.3，绿化率40%产品类型：洋房、叠拼、高厅平墅，主力户型89-167㎡价格：单价约20000元/㎡，总价160万-750万/套，交付时间：2027年，项目以“立体墅区”理念重塑高端人居，成为海教园首个架空层落地窗社区。
项目亮点：全首层架空设计亮点：5.8米地形高差。项目通过抬升首层5-6米，形成“地上车库+立体园林”的复合空间，首层实际相当于传统建筑的三层，实现隐私性与视野的双重提升。下叠户型：下沉庭院与“地上室”设计，地下室采光通风优化。上叠户型：星空露台与挑空客厅结合，形成全明立体墅。双首层归家体系：架空层与地面形成双首层动线，通过采光格栅、明亮灯光等设计打造“阳光车库”，颠覆传统地下空间体验。垂直园林体系，利用高差打造“一环两轴三院九园”景观结构，1700米慢跑环串联立体绿化，实现从2D到3D的园林升级。风格：现代中式立面，宋式飞檐与金属铝板结合，首层大堂采用海棠纹鎏金铺陈。
【行程安排】
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2025年11月21-22日 天津（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
【培训费用】3800元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925 QQ：2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信号：fangxunwang
[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
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