【课程背景】

 

　　当前，我国城市发展已从规模快速扩张进入到注重品质提升的整体转型阶段。《政府工作报告》和中共中央《十四五规划和二〇三五年远景目标》中首次提出“实施城市更新行动”。住房和城乡建设部将“城市更新”作为城市建设领域“十四五”工作的主旋律，对城市更新在新时代下承担改善人居环境、优化城市功能、传承人文历史、推动产业升级的历史使命提出新的要求。住建部2021年下发的63号文及《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（建办科函〔2021〕443号）、《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）等文件，旨在提高城市规划、建设、治理水平，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。2024年11月，中央经济工作会议提出大力实施城市更新。随后，国家发改委、住建部、自然资源部等部门对2025年城市更新工作进行部署。

 

　　2023年7月21日，国务院下发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，市场称之为“棚改2.0”重启，2024年10月，城中村改造扩容至300地级市，随后自然资源部下发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），作为城中村改造操作层面的细化文件，进一步推动城中村改造项目的落地。2024年11月，中央经济工作会议提出加力实施城中村和危旧房改造。

 

　　由于地方政府、平台公司、社会资本、产业集团和金融机构等参与主体，尚未具备足够的新型城镇化投融资策划能力和项目经验，各类咨询机构主要以工程咨询为主，无法提供综合性投融资与产融结合咨询服务，这给参与上述城镇化投融资工作的各类机构和专业人员，提出特别复杂的挑战和困难，很多新的领域值得学习研讨并在实践中运用。为此，我单位举办“新政下城市更新与城中村改造项目合规运作、投融资创新实操及实战案例高级研修班”。

 

　　【课程对象】

 

　　1、各地政府主管领导、住建局、自然资源局、征收办（中心）、城中村（棚户区）改造、房产管理、城市更新、统征办、行政执法部门、街道办、各产业园区、开发区管委会、土地储备机构；房地产开发等单位的相关人员。

 

　　2、各地方政府及发改、财政、国资等相关部门

 

　　3、各城投、金投、建投、交投等平台公司管理层、投融资部、项目部、财务部、业务部等；

 

　　4、相关中介服务机构与相关院校及学者等。

 

　　【课程大纲】

 

　　一、城中村改造项目操作实务与投融资落地实操

 

　　（一）城中村改造政策要点

 

　　1、城中村改造与棚改的区别

 

　　2、城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系

 

　　3、什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策

 

　　4、超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读

 

　　5、2024年一揽子增量政策支持城中村改造的政策解读

 

　　（二）城中村改造的三个层次

 

　　1、当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建

 

　　2、未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求

 

　　3、人口流入有限且目前存量住房过剩地区的整治提升

 

　　4、城中村改造的层次可能的路径

 

　　5、城中村改造，拆除重建之后的两大路径

 

　　（三）城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式

 

　　1、民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求

 

　　2、市场化商业运营，满足住宅及产业需求

 

　　3、市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求

 

　　（四）城中村改造项目的运作模式及案例解析

 

　　1.通过“房票安置”推动城中村改造

 

　　2.通过土地整备推动城中村改造

 

　　3.通过做地模式推动城中村改造

 

　　4.通过政府回购安置房推动城中村改造

 

　　5.通过工业上楼推动城中村改造

 

　　（五）城中村改造投融资模式解析及案例分享

 

　　1、委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享

 

　　2、做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析

 

　　3、土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享

 

　　4、二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资

 

　　5、反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享

 

　　6、包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？

 

　　7、城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享

 

　　（六）城中村改造项目结构化合作模式案例分享

 

　　1、“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式

 

　　2、城中村综合开发“投资合作+EPC”模式

 

　　3、专项债+土地模式

 

　　4、专项债+市场化融资模式

 

　　5、认购基金+施工总承包模式

 

　　6、股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？

 

　　7、平台摘地+融资合作建设运营模式

 

　　（七）城中村改造资金来源

 

　　1、财政资金（包括中省补贴及超长特别国债）

 

　　2、专项债

 

　　3、城中村改造专项借款（央行投放PSL审贷的主要条件）

 

　　4、金监局对商业银行为城中村提供贷款的要点

 

　　5、“专项债+银行贷款”收购存量闲置土地

 

　　7、改造主体自筹

 

　　8、社会资本出资及参与模式

 

　　二、城市更新项目投融资实务

 

　　（一）2025年城市更新领域项目的发展展望

 

　　1、中央经济工作会议对城市更新相关内容的解读

 

　　2、国家发改委、住建部、自然资源部等部门对2025年城市更新工作的部署

 

　　3、2025年城市更新项目应关注的主要类型

 

　　（二）城市更新项目政策梳理及63号、30号文的应对措施

 

　　（三）城市更新项目分类及操作流程分析

 

　　（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析

 

　　（五）城市更新项目的收益构成及主要来源

 

　　（六）城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）

 

　　（七）城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度

 

　　（八）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择

 

　　（九）广州做地“十条”在城市更新项目中的优劣势分析

 

　　（十）城市更新项目如何实现自平衡？

 

　　（十一）平衡不了如何操作

 

　　（十二）一级开发和无收入项目资金解决途径

 

　　（十三）城市更新项目资本金的解决方式

 

　　（十四）城市更新基金的设立及操作实务

 

　　（十五）不能拆不能建的城市更新项目如何操作

 

　　（十六）城市更新片区级项目的策划要点（均一性）

 

　　（十七）老旧街区改造项目的运作实务

 

　　1、老旧街区改造的性质特点分析和运作思路及相关案例

 

　　2、地方国有企业在老旧街区改造中的作用

 

　　3、地方政府及地方国有企业以轻资产形式主导开展老旧街区改造

 

　　4、老旧街区改造中如何处理产权分散的问题

 

　　（十八）老旧厂区改造项目的运作实务

 

　　1、老旧厂区改造特点的性质特点分析

 

　　2、老旧厂区改造中“工改工”“工改商”“工改居”“工改混”的案例分析

 

　　3、以政府收储形式回收老旧厂区土地资产的要点及案例分析

 

　　4、以资产收购和股权收购形式获得老旧厂区土地资产的要点及案例分析

 

　　5、老旧厂区中多个原产权人的联合盘活的案例分析

 

　　（十九）地方政府如何筹划城市更新

 

　　（二十）金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动融资）

 

　　（二十一）建筑企业如何获取城市更新工程

 

　　（二十二）城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析

 

　　1、棚改自平衡模式

 

　　2、土地预申请模式

 

　　3、二级带一级模式

 

　　4、融资地块自平衡模式

 

　　5、土地权利归宗模式

 

　　6、权利人自主改造模式

 

　　7、土地权利人与第三方企业合作模式

 

　　8、存量用地房屋转型升级

 

　　9、轻重资产并购更新模式

 

　　（二十三）城市更新项目融资模式案例分享

 

　　1、城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）

 

　　2、专项债融资的两种模式解析

 

　　3、银行在城市更新项目的审批要点

 

　　4、城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计

 

　　5、资金的接续、滚动开发与峰值的设定

 

　　6、形成资产的盘活

 

　　7、案例分享

 

　　三、数智赋能城市更新暨城中村改造

 

　　（一）中办国办《关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》（2024年11月26日）要点解析

 

　　（二）2024年12月24日全国住房城乡建设工作会议，以“新城建”为引擎打造高水平“数字住建”要点解析

 

　　（三）数智赋能城市更新投融资模式

 

　　1、市政基础设施信息化、5G融合、城市运行管理服务平台等采用专项债模式

 

　　2、政府授权投资模式

 

　　3、企业投资（投资人+EPC）模式

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2025年3月20-21日  成都，2025年3月27-28日  南宁，2025年4月10-11日  杭州，2025年4月24-25日  长沙（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】3680元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925  QQ：2442760608  E-mai:fangxunwang@qq.com  微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]