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(西安)《城市更新实务、可行性研判、操作流程与风险规避》

 
上课时间: 2022年3月26-27日
 



上课地点: 西安                      课程价格: 4800元/人
授课师资:张老师、于老师          点击查看讲师介绍>>
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  【课程背景】
 
  随着房地产行业的发展和当下的行业金融限令政策,房地产开发商的土地获取越来越难,正规招拍挂拿地对资金实力的要求更是让中小开发商望尘莫及……
 
  房地产开发的本质是土地,拿不到土地就意味着躺平,谋求转型和发展是当务之急。城市更新成为房地产开发商获取土地的新的、有效的方法。
 
  2022年3月26-27日,特邀请张老师和于老师联合主讲,本次课程为期两天。主要从城市更新的底层逻辑讲述,让房地产开发企业学习如果有效的研判和操作城市更新的项目,如何规避其中的风险,结合当地的相关政策如何做到有的放矢,真正在这一轮行业大洗牌中站稳脚跟,求生存,谋发展。
 
  【课程对象】
 
  1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;
 
  2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。
 
  【金牌讲师】
 
  张老师:
 
  中山大学·岭南学院硕士研究生·房地产经营与管理专业,现任TOP-10房企华南大区投资总;曾就职于深圳万科地产、卓越集团投资总。在深圳从事投资工作至今,签约项目二十余个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米,总货值超千亿,完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。
 
  于老师:
 
  中国地质大学硕士研究生毕业,曾任职于国内甲级规划院土地业务部经理,主要负责全国土地类相关业务,包括土地规划、土地整理、土地评价、土地利用、土地估价、征地补偿、基准地价、基本农田、耕地保护、增减挂钩、土地政策研究与解读等业务。任职于国内知名孵化器、科技园区、科技新城建设集团。主要负责地产一二级开发、产业勾地、产业规划、产业设计、产业招商、项目收并购等业务。
 
  【课程大纲】
 
  第一天:
 
  一、城市更新政策底层逻辑分析:
 
  1、典型主营城市更新房企投资策略
 
  【案例】:“自己做”的代表卓越
 
  【案例】:“买买买”的代表恒大
 
  2、城市更新的投资方式
 
  (1)政企合作模式:片区统筹、棚改、土地整备、代建
 
  (2)自改
 
  (3)市场主体合作模式:与现状权利人合作、与资源型平台合作、与技术性平台合作
 
  3、前期合作方/平台公司
 
  (1)前期合作方的主要种类:村集体实权派、村集体合作商、大业主、本地实力企业
 
  (2)合作模式:同股同权、溢价收购、兜底熟化收购、小股介入品牌背书、小股操盘
 
  4、城市更新项目的介入路径
 
  (1)股权收购:优劣势、主要风险点、土地价值评估方法
 
  (2)资产/物业收购:适用范围、交割要点、优劣势
 
  (3)权益转让:核心要点、主要风险、土地价值评估方法
 
  (4)搬迁补偿:优劣势、一般流程、核心难点
 
  四种介入路径的对比
 
  二、城市更新的可行性研判:
 
  1、政策可行性
 
  (1)“6+3”步分析法
 
  (2)深圳各流程核心要点:
 
  更新意愿要点
 
  立项要点
 
  专项规划要点
 
  实施主体要点
 
  签订土地出让合同要点
 
  集体交易要点
 
  棚户区改造要点
 
  工改要点:工改工、工改保
 
  租改营要点
 
  2、经济可行性
 
  (1)各项影响因素
 
  规划指标的确认:计算容积率
 
  土地成本的确认:现状测绘要点、拆迁要点、政府地价的计算、拆迁成本的计算、无票成本的处理
 
  税务安排:城市更新税筹逻辑、视同销售
 
  融资方案:旧改贷
 
  (2)影响城市更新测算结果的主要因素
 
  【案例】:深圳旧村项目测算
 
  3、法务可行性
 
  (1)各节点风险点
 
  (2)高风险城市更新十大坑
 
  立项前
 
  【案例1】:观澜项目(合法用地不足)
 
  【案例2】:福田旧住宅区项目(无法立项)
 
  【案例3】:坂田项目(上层规划调整)
 
  【案例4】:龙岗项目(公共利益落实)
 
  专项规划前
 
  【案例5】:宝安项目(工能改性)
 
  【案例6】:龙岗项目(政策不确定性)
 
  集体资产交易风险
 
  【案例7】:宝安项目(股份公司整治生态)
 
  【案例8】:坪山项目(合作条件不完善)
 
  主体确认前
 
  【案例9】:宝安项目(拆迁范围及用地权属确认)
 
  【案例10】:南山项目(拆迁难度)
 
  【案例11】:福田项目(地价计算不准确)
 
  【案例12】:宝安项目(土地成本及税票)
 
  三、城市更新税收实务:
 
  1、房地产全周期涉及税种
 
  2、城市更新项目财税问题处理
 
  (1)降低税负
 
  (2)延迟缴纳
 
  (3)其他特殊形式
 
  3、常见税收问题解读
 
  四、城市更新项目的融资:
 
  1、各阶段可用到的融资手段
 
  2、各做城市更新的开发商目前的融资方式
 
  3、城市更新主要融资模式
 
  (1)拆迁贷/旧改贷:审批及放款条件
 
  (2)股权融资/明股实债
 
  (3)私募基金
 
  五、土地整备利益统筹
 
  1、关于土地整备利益统筹
 
  2、整村统筹整备运作模式
 
  3、整村统筹整备运作项目
 
  4、留用地地价计收规则
 
  5、土地整备利益统筹总结
 
  六、留用地(非农/征返)
 
  1、非农和征返用地的定义
 
  2、主要审批流程
 
  3、地价的计算
 
  【案例】:观澜项目
 
  第二天:
 
  一、西安城市更新政策解读、要求、发展及演变
 
  1、系统城市更新拿地流程及工作要点指引
 
  2、城市更新概念、包含项目及西安理解内涵
 
  3、西安城市更新体系建立与政策发展演变
 
  4、西安城市更新开发要点、收储要点、出让要点分析
 
  5、西安更新路径、土地获取、资金来源分析
 
  6、西安最新《城市更新条例》模式解读、要点及特殊点
 
  7、如何操作项目符合国民经济发展规划、国土空间规划
 
  8、如何参与《城市更新专项规划》编制,落位公司项目
 
  9、如何参与《城市更新年度实施方案与计划》,落实西安要求
 
  10、如何做好城市更新与产业升级结合利用
 
  11、其他的西安城市更新政策解读
 
  二、城市更新主要操作方式、模式、流程、要点和操作实务、风险把控(结合西安讲授)
 
  1、城市更新全流程解析、操作步骤与注意要点
 
  2、城市更新与传统土地一级开发区别、特点(主体、政策、优惠、指标等等)
 
  3、城市更新与传统土地一级开发优缺点对比分析
 
  4、城市更新项目立项前提、要点
 
  5、城市更新改造方式、模式介绍
 
  6、城市更新主导单位介绍、主导单位特点
 
  7、城市更新政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点
 
  8、城市更新政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点
 
  9、城市更新政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点
 
  10、城市更新市场主导方式介绍、流程、优缺点
 
  11、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要内容、要点及项目介绍
 
  12、旧厂房全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
 
  13、旧村庄全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
 
  14、旧城镇全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
 
  15、成片连片改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
 
  16、城市更新微改造整治类方式、手续、流程、方向、痛点、难点、投资要点
 
  17、城市更新项目计划申报前提要求、审批、主体确认、要求、征地拆迁、土地获取
 
  18、城市更新土地问题处理方式及指导建议(现状、规划、所有权、使用权、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡)
 
  19、城市更新土地痛点处理(新增指标、存量指标、规划修改、基本农田、耕地占补、增减挂钩、征地拆迁、地价确认等等)
 
  20、城市更新土地风险把控(土地所有权、使用权、现状、规划、评估等等)
 
  21、城市更新项目风险把控(立项主体、资金、土地、合作者、手续、施工等等)
 
  22、城市更新主要工作内容及开展模式分析(单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等等)
 
  23、城市更新政府收储模式、土地整治模式、出让模式讲解
 
  24、城市更新方向与未来获地用途方式
 
  25、城市更新主要成效及方式
 
  26、城市更新未来政策发展及展望
 
  三、城市更新实操案例及关键要点分析(结合西安某实际项目)
 
  1、城市更新范围单元确定及问题分析
 
  2、城市更新土地用途、土地问题分析梳理
 
  3、城市更新现状地上物调查情况分析、规划情况分析
 
  4、涉及项目各类面积汇总分析(涉及权力人、土地权属状况、土地性质、占地面积、建筑面积、房屋结构、房屋类型)
 
  5、居民点状况分析(房屋、庭院、围墙(面积、高度、墙厚、基础厚材质))
 
  6、项目征地补偿拆迁状况分析、流程把控、要点把控
 
  7、土规、城规、控规情况分析及协调调整
 
  8、城市更新历史遗留问题处理及各类手续办理
 
  9、城市更新改造方式、改造模式、更新主体确认
 
  10、城市更新复建标准、规模及安排分析
 
  11、融资渠道分析及资金成本测算
 
  12、城市更新地价确认方式及评估要点分析
 
  13、城市更新改造成本分析及测算
 
  14、城市更新开发周期确认及分析
 
  15、城市更新全项目复盘
 
  四、城市更新实操案例
 
  1、西安XX城中村改造案例(项目情况、改造主体、开发模式、项目规划业态、土地问题、地方正常、项目痛点、风险把控、项目成效)
 
  2、西安XX旧厂房改造案例(改造主体、改造模式、拿地方式、招商模式、运营模式)
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2022年3月26-27日   西安(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】4800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
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